【經濟日報╱林敏弘 (記者徐谷楨採訪整理)】 2008.07.30 04:13 am
 
 
L先生從事營造業，有次他承攬某工程，到鄉下蓋平房。我聽他提起，客戶是某名不見經傳的A建設公司，感覺上風險較大，所以建議他最好到法院公證一下承攬契約，「備而不用」。

這件案子是A建設公司和地主B先生約定合建六間平房，條件是五五分，也就是地主在房子蓋完後，分給建商一半的基地，換取建商蓋好的三間房子，在法律上叫做「互易契約」，也就是市面上所說的「合建分屋」。

最近，地主B先生發現建設公司的財務狀況不太好，開始覺得不對勁，因此跟建設公司擬妥協議書，打算將三間房子的起造人變更為自己（地主）。

沒想到，同時間L先生也因為建設公司有好幾期工程款都沒付給他，向我詢問自保的方法。

我跟L先生說明，房子還沒建造完成，應該沒辦法直接請求抵押，但Ｌ先生可以向建設公司請求預做抵押登記。幸好，因為他們的契約已經經過公證，L先生就可以單獨申請房子預做抵押權登記。有了預為抵押權登記，將來如果A建設公司無法給付承攬報酬，L先生便可直接拍賣房子求償。

後來，這件事被地主B先生知道了，就跳出來與Ｌ先生理論，他說建設公司已經同意將三間房子的起造人變更為他，但他與Ｌ先生間並無承攬關係。

事實上，即使當初B先生將房子的起造人變更為自己，還是會有問題。首先，是不是變更起造人，所有權人就真的會變成B先生？

依法院的見解，只要有自己出資建築的事實，不會因為建築執照是其他人的名義而受到影響；反之，如果沒有出資建造的事實，即使登記為建築執照名義人，也不能當然取得建物的所有權。

簡單來說，就是不能單憑起造人的名字，就認定誰是建築物的所有人。所以，即使B先生後來去變更起造人名義，也無法改變A建設公司出資起造房子的事實。

另外，由於合建的互易契約屬於債權契約，所以地主B先生跟L先生一樣，都算是A建設公司的債權人。甚至，後來還有其他不知名的債權人也跑出來說要分配房子的拍賣所得。

不過，因為Ｌ先生已經單獨申請預為抵押權的登記，比地主Ｂ先生等人有更多保障，可以就房子的拍賣所得優先受償。

所以說，地主與建設公司訂定合建契約必須留意，否則將處於不利地位。而實務上，除了「合建分屋」，另外還有所謂「合建分成」與「合建分售」的合建類型，也各自牽涉到不同的法律問題。地主與建設公司訂定合約，最好事前先確定各種不同合建方式的利弊得失，以免權益受損。

（勤實佳會計師事務所、商務仲介、外牆更新公司負責人林敏弘口述，記者徐谷楨採訪整理）

【2008/07/30 經濟日報】

文章出處：聯合新聞網 http://udn.com/