【租 賃 族 群 的 時 程、狀 態 分 析】
 
   
易租網的網友,主要是對房地產之出租或承租有需求或興趣的網路使用者,包含各個年齡層,茲分析如下:
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房 客 族 群 特 性
法律上,較認定為經濟的弱者,大約有以下分類:
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在學生,通常為25歲以下,學歷以大專院校為主,因求學必須外縣市遷 移,經濟能力普遍較低。租賃標的以套房、雅房為主,近來因經濟不景氣, 導致雅房有逆勢攀升之態。亦有為數不少之學生,以公寓分租、合租公寓 來分享租金等型態。
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上班族,通常為25到30歲左右,以社會新鮮人、剛退伍之社會人、單 身上班族為主,因出外工作而遷移,經濟能力普遍尚可。租賃標的以套房為主,亦有為數不少上班族,以公寓分租、合租公寓來分享租金,並有出現二房東的形式出現,承租公寓,並將剩餘房間分租學生、上班族。
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小家庭,通常為28到35歲左右,以小家庭、新婚夫妻為主,因不與父母同住、工作需要等因素遷移,經濟能力普遍尚可,如雙薪家庭,經濟能力會好一些。租賃標的以公寓為主,經濟能力不佳者,亦以套房為過渡。
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房 東 族 群 特 性
法律上,較認定為經濟的強者,大約有以下分類:
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傳統型房東,通常為50歲以上,以家管、自由業為主,通常為地主型態自建經營出租,為經濟、財富的主力擁有者。資訊吸收、上網能力十分低, 通常依附學區而生,缺乏憂患意識,排斥仲介公司。
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第二代房東,通常為25歲左右,通常為接續長輩之產業來經營,以自由業為主,如在周遭開店經營。資訊吸收、上網能力佳,心態原則上願意學習,因此較不排斥仲介公司、具憂患意識。
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都會型房東,通常為30到45歲左右,屬於資深、已婚上班族為主,稍具經濟基礎,早期以購買房地產、股票為投資管道。購買之房地產以公寓華廈為主,且以座落都會區為主要分佈,也通常有貸款壓力。出租對象以 小家庭、新婚夫妻為主力等特性。資訊吸收、上網能力普通,一般不接受仲介公司。
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投資型房東,通常為30到50歲左右,經濟能力佳,以投資房地產為主要投資管道,早期投資以買賣為主,現今轉為租賃市場為主力,且投資分佈以都會為主,擁有種類為公寓、套房。資訊吸收、上網能力普通,可接受仲介公司。
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租 屋 熱 潮 之 分 析
租屋的需求,每年、每月、每日都有,不分學生與上班族,不過市場上房東喜採用半年為主的簽約期限,因此造成了每年兩次的龐大租屋潮,也通常伴隨學生的寒、暑假期為主,形成明顯的區分:
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五月十五日至九月二十日:這段期間為最大波租屋潮,亦為學生暑假假期,規模可達每日約2500人次、每週約15500人次、每月約60000人次的租屋查詢。其中值得注意的是,六月中旬至六月底,租屋人潮銳減,肇因於學生期末考。
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十二月二十日至三月十日:這段期間為第二波租屋潮,亦為學生寒假假期,規模可達每日約1900人次、每週約12000人次、每月約48000人次的租屋查詢。
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非上述時間,為所謂淡季:但皆有租屋之需求,規模可達每日約1400人次、每週約10000人次、每月約40000人次的租屋查詢。
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現 行 市 場 經 營 者 種 類
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WWW租屋網站,為目前最熱絡的租屋模式。國內純粹之租屋網站,約莫有100個網站左右,較具規模、知名度者,約在五家之內,易租網、 崔媽媽、城市租屋族、2100全民租屋王、台灣租屋網。提供租屋資訊讓網友查詢,屬於目前最便利之租屋管道。
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BBS租屋討論區,各大專院校、BBS都有相關租屋的BBS討論區,因其為佈告欄方式供網友自由張貼,資訊較不完整、嚴整,卻擁有校園的網友族群與低階房東使用的便利性,儼然成為租屋的地下管道。
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仲介公司,普遍資訊能力不足,只有個別、單獨的仲介從業人員具備上網能力,因此化整為零、自行登錄網路上各個網站。雖大品牌仲介公司,擁有企業網站,一方面由於重買賣、輕租賃,導致網站的功效不大,僅為企業形象傳達而已。
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租賃公司,專門經營房地產租賃市場,不涉入買賣業務。以房東託租、託管為主要業務。租賃標的以套房、公寓華廈為主,通常依附學區活動。如「住屋聯盟」、「租屋銀行」等皆為此類型。
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租賃中心,以加入會員,收取固定金額,如2000元,即提供租屋名單供租屋者自行依照名單的聯絡方式與房東聯絡。資訊來自網站、BBS站、 公佈欄、紅紙條,資訊不嚴整,自租、仲介;有效、無效物件混雜。
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房東自租,通常為自行張貼紅紙條、佈告欄、學校生輔組、公共電話傳單、 房客介紹等之傳統方式招租,更甚者於學生入學時,以拉人方式招租。
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競 爭 對 手 狀 況
租屋網站為目前房東自租的最主要管道,而目前純租屋網站彼此定位各不同,各自在利基市場耕耘,以下僅就定位、策略、發展分析,詳細比較,請參照易租網之租屋網站比較表:
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崔媽媽:為「財團法人崔媽媽基金會」所成立,有多年歷史,為國內最具知名度之租屋網站,以推動無殼蝸牛法律保障為宗旨。網站物件絕對為房東自租物件,物件刊登審核十分嚴整。雖此,因網站規劃、房客查詢收費的問題,導致其網站的使用率不高,反而是其服務中心之影印服務廣為北市租屋族利用,收費以一頁50元計。因此,網站瀏覽人數為易租網之2/3左右。
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2100全民租屋王:定位、團隊、功能與易租網雷同,相當好的網站。但因站長錯估收費的成熟、接受度,導致網站節節敗退。後因無力經營,網站可能已經出售給台灣索尼(Sony)。因此,在正常的競爭下,除了資金外,應無法超越易租網。
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城市租屋族:為物件刊登收費之先導者,亦為國內老牌租屋網站之一。試用一週免費,續刊300元;代客刊登700元。因採網路加盟制度,導致彼此網站策略不一,如台北站刊登收費,中和站刊登免費,導致網友混淆。再者,其實質上為仲介聯盟。但其深耕大台北市場多年,在地的知名度頗高。
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台灣租屋網:不容忽視之新崛起租屋網站。背景為國內最大房地產網站「家天下」於90年9月正式進軍租賃市場的租屋網站。但由於其發展為仲介平台的策略與仲介、自租不限的定位,導致與其他眾多的仲介平台網站並無明顯的差異、特色與定位。
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Citylife生活家房屋網:為資訊公司設立之生活相關網站其中之一,特色在於不需加入會員即可刊登資料,也因此資料不嚴整,且缺乏管理。網站設計以留言版方式讓網友自由留言,因此並無特別的地方。

 

 
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