央行上週四決議擴大信用管制區,並進一步限縮第三戶貸款成數、企業購置住宅及豪宅貸款,不但猶如重拳四記,直接打擊當週房市,這幾天也繼續成為熱門話題;而主要焦點仍是:這回能不能收「打擊炒房」之效? 

對此,某報社論給的答案顯然是否定的。該篇分析認為,央行上週的動作,反而讓房市業者鬆了口氣,原因是,儘管被認定是重拳新招,但實際上不過是之前三波信用管制的「彙整加強版」而已;而本質上,打囤房的效果大於打炒房,因此對房市衝擊有限。 

如同住展企研室上週發表的分析所指,這次增加管制的八區內,先買後賣的換屋族還是會受到影響;另外,這回儘管宣示意義較大,但央行的「強化措施」也已產生心理影響,讓潛在消費者更趨觀望,看跌未來房價的心態更重。 

不過住展企研室也同意央行新措施打囤房效果大於打炒房的論點。奢侈稅開徵後,用實際成屋(新建或中古皆是)當套利工具的,應已減少許多,剩下的約莫是以中長期置產節稅為目的;走短線者則早就轉去操作門檻更低,而且奢侈稅及房貸管控都碰不著的預售屋。 

於是我們看到,奢侈稅加信用管制,皆無法抑制房價持續墊高,因為預售市場還在熱炒,投資族也持續追逐精華房產。就現階段來看,能稍讓預售市場投資熱度降溫的,恐怕只有租稅工具-查緝並重罰短線交易漏報交易利得者。 

但就算如此,最多是讓熱度稍降,仍不可能完全消弭房市投資行為及房價漲勢;因為低利條件仍在,原本潛伏房市的游資,也不會因此棄房進股,畢竟不動產還是相對穩定的標的。何況台灣產業政策空轉十年,國人偏好買房投資,短期內確實很難叫停泊房市的資金轉向。 

因此比起打擊、圍堵,更能有效改善的,就是漲價歸公,才是較合宜的因應作法;而除了交易及移轉(含贈與繼承)須課資本利得稅外,提升稅基與市價的連動,也是必要手段,除了憑藉實價登錄外,預售市場的管理,也要更加完備,如修訂定型化契約限制換約(紅單)及納入實價登錄等。 
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